Sisustus

Vanhan talon ostaminen harkinnassa? Älä sorru näihin 8 yleiseen virheeseen talokaupassa

Talokaupassa asenne ratkaisee, ja parhaiten pärjää realisti. Monesti ostajat odottavat vanhalta talolta liikoja eivätkä ymmärrä sen vaatimuksia. Näillä vinkeillä voi olla sortumatta tyypillisimpiin virheisiin, joita ensimmäistä taloa ostavat tekevät.

Houkutteleeko vanhan talon ostaminen? Ennen ostopuuhiin ryhtymistä on hyvä käydä tämä lista läpi.

1. Älä maksa liikaa vanhasta talosta

Moni maksaa vanhasta omakotitalosta ylihintaa, usein vielä reilusti. Tällöin on riskinä, että taloon liitetyt haaveet romuttuvat kaupan­teon jälkeen, jolloin talon todelliset kustannukset selviävät. ­

Hinta tulisikin suhteuttaa talon kuntoon. Ostajan kannattaa selvittää, mitä korjauksia taloon täytyy tehdä ja paljonko ne maksavat. ­Arviota korjauskustannuksista voi pyytää vanhojen talo­jen korjaamiseen perehtyneeltä asiantunti­jalta. Apua saa esimerkiksi Peruskorjaamisen ja raken­tamisen kehittämiskeskuksesta.

Jos ­hinta tuntuu liian korkealta, siitä kannattaa tinkiä. Eniten tinkimisvaraa on pääkaupunkiseudulla ja sen lähettyvillä, jossa kysyntää on ­koko ajan ja kauppa käy.

2. Varo sokaistumista, kun kyseessä on vanhan talon ostaminen

Tärkeää on pitää tunteet kurissa ja järki päässä. Kokemattomat ostajat saattavat katsoa kiinteistöjä vaaleanpunaisten lasien läpi, ja unohtaa kiinteistön kunnossapitoon liittyvän todellisuuden. Vanhan talon perusteellinen korjaaminen tulee kalliiksi, eikä välttämättä ole taloudellisesti kannattavaa.

Kohteeseen tutus­tuessa kannattaa miettiä, mitä maalin, tapettien tai laattojen alla on. Missä kunnossa ovat putket, entä vesikatto? Ohjautuvatko sade­vedet pois talon vierustoilta? Toimiiko ilmanvaihto? ­Onko kosteusvaurioita?

Hälytyskellon pitäisi soida, jos talossa on tunkkainen mummonmökin haju tai korjauksia ei ole tehty, ­mutta pinnat näyttävät kauniilta.

3. Varaudu vanhan talon remonttikuluihin

Rakennuksen normaali elinkaari on 50–60 vuotta, jonka jälkeen rakenteet pitää uusia. Osa rakenteista tulee teknisen käyttöikänsä päähän jo aiemmin. Bitumihuopakatto ­pitäisi uusia noin 30 vuoden välein, rossipohja ja sala­ojat 30–50 vuoden välein.

Kun kiinteistön kunto on selvitetty perusteellisesti, ­ostaja tietää, mitä korjauksia taloon on tulossa ja paljonko ­niistä aiheu­tuu kustannuksia. Virheiden ja puutteiden korjaaminen saattaa maksaa jopa saman verran kuin uuden talon raken­nuttaminen.

Nyrkkisääntö on, että rakennuksen ylläpitoon on varattava vuosittain 1–1,5 prosenttia kiinteistön rakennuskustannuksista. Jos omakotitalo on vuokratontilla, täytyy maksaa lisäksi tonttivuokraa. Omat kustannuksensa tulevat kuntakohtaisista maksuista, kuten kiinteistövero sekä lämmitys-, jäte- ja vesimaksut. Omakotiliiton tuoreimman kuntatutkimuksen mukaan kunnalliset maksut vievät asukkaan tililtä keskimäärin liki 4 100 euroa vuodessa.

4. Käytä asiantuntijoita kuntotarkastuksessa

Vanhaa omakotitaloa ei siis pidä ostaa hetken mielijohteesta. Pahimmassa tapauksessa talosta paljastuu vakavia vaurioita ja aloitettu remontti laajenee dramaattisesti siitä, mitä alun perin oli ajateltu. Talosta tulee riesa, joka vie sekä rahat että terveyden.

Talon kunto pitää selvittää huolellisesti puolueettoman ammattilaisen avulla ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Järkevintä on käyttää rakennusteknistä asiantuntijaa, joka on perehtynyt myynnissä olevan kiinteistön kaltaisiin kohteisiin. Jos kuntotarkastuksen tilaa remontteja toteuttavalta urakoitsijalta, lopputulos saattaa olla tekijän, ei tilaajan, edun mukainen.

Kuntotarkastuksen tavoitteena on antaa kaupan osapuolille tietoa muun muassa rakennuksen kunnosta, korjaustarpeista ja terveysriskeistä. Tekijöitä löytyy esimerkiksi henkilöpätevyyksiä myöntävän Fisen rekisteristä.

5. Harkitsetko vanhan talon ostoa? Tutustu asiakirjoihin

Omakotitaloa ostaessa on tutustuttava myös lainhuuto- ja rasitustodistukseen sekä kiinteistörekisteriotteeseen. On mahdollista, että kiinteistöön liittyy kiinnityksiä tai rasitteita. Ne kannattaa selvittää huolella, vaikka myyjä vakuuttaisi kaiken olevan kunnossa. Pahimmassa tapauksessa niistä tulee uuden omistajan murheita.

Omakotitalo saattaa olla maksamattomien lainojen vakuutena tai osa kiinteistöön kuuluvista laskuista olla maksamatta. Taloon voi liittyä jopa perinnönjaon yhteydessä leskelle tehty elinikäinen hallinta- tai käyttöoikeus. Se ei purkaudu automaattisesti omistajanvaihdoksella.

Ennen kauppaa on selvitettävä myös alueen kaavoitustilanne ja tontin rakennusoikeus ja mahdolliset rakennuskiellot. Samoin kannattaa varmistaa, että kaikille tontin rakennuksille ja sen osille on tarvittavat luvat. Taloa on saatettu laajentaa tai pihalle on voitu rakentaa sauna ilman rakennuslupaa.

Varsinkin pienissä kunnissa on saanut rakennuslupia suullisesti. Joskus luvan osoittaminen jälkikäteen on vaikeaa, kun kirjallista dokumentaatiota ole. Jos rakennuslupaa ei ole, rakennuksen voi joutua purkamaan tai sille pitää hakea lupaa jälkikäteen.

6. Priorisoi vanhan talon korjaukset

Maallikko keskittyy helposti korjaamaan sitä, mikä näkyy, siis pintoja. Tulevat korjaukset on kuitenkin hyvä panna tärkeysjärjestykseen eli korjata sitä, mikä on eniten korjauksen tarpeessa. Korjattavat kohdat vaihtelevat rakennuksen iän ja korjaushistorian mukaan.

Lue myös:  Vältä talokaupan ansat! Listasimme 8 asiaa, jotka kannattaa ottaa huomioon vanhan kiinteistön myynnissä

Tässä kannattaa luottaa asiantuntijan neuvoon: jos esimerkiksi kuntotarkastaja on todennut katon olevan huonossa kun­nossa, pitäisi se korjata ennen kuin tekee keittiöremonttia. Jos uusii ensin keittiön ja vasta sitten katon, huonolla tuurilla katto alkaa vuotaa keittiöremontin jälkeen. Silloin saattaa joutua uusimaan sekä vuotavan katon että vasta remontoidun keittiön.

7. Selvitä jätevesijärjestelmän tilanne

Talokaupoilla kannattaa selvittää, onko jätevesien käsittely järjestetty niin kuin pitää. Jos omakotitalo tai ­mökki sijaitsee haja-asutusalueella, se on pohjavesialueella tai enintään sadan metrin päässä rannasta ja se on raken­nettu ­ennen vuotta 2004, siinä on pitänyt olla uuden lain mukai­nen jätevesien käsittelyjärjestelmä lokakuusta 2019 ­lähtien.

Kaikissa kiinteistöissä jätevesijärjestelmä ei välttämättä vastaa lain vaatimuksia. Viranomaisvaatimukset täyttävän järjestelmän rakentaminen maksaa helposti kymppitonnin.

8. Vanhan talon ostaminen harkinnassa? Tee selkeä kauppakirja

Lopuksi on suositeltavaa ­tehdä yksityiskohtainen kauppakirja, ­jossa myyjä ja ostaja määrittelevät tarkasti rakennusosa kerrallaan, kuka vastaa mistäkin. Näin mahdollisista virheistä ei tarvitse lähteä riitelemään oikeuteen, kun niistä on sovittu selkeästi etukäteen.

Lue myös: Kesämökki vuokralle tai omaksi? Kokosimme 10 tärkeää seikkaa, jotka kannattaa lukea ennen kuin hankkii mökin

Kiinteistön kauppaan liittyviä vastuita ohjaa maakaari. Laissa myyjän ja ostajan välisestä vastuunjaosta on tosin määrätty varsin ylimalkai­sesti. Tämä johtaa herkästi erimielisyyksiin ja riitelyyn oikeudessa. Tarkan kauppakirjan laatiminen edellyttää sekä rakennusteknisen asiantuntijan että ­juristin konsultointia.

Asiantuntijat: toimitusjohtaja Mikko Juva ja neuvontainsinööri Timo Jokela, Peruskorjaamisen ja rakentamisen kehittämiskeskus

Juttu on julkaistu Maalla-lehdessä 5/2021