Nainen ja mies kättelevät talon edessä 

Paljastuiko vanhasta omakotitalosta ikävä yllätys? Mistä ostajalla on oikeus valittaa ja mitä voi pyytää hyvityksenä? Lue tästä vinkit

Ostamalla vanhaa ei saa uutta eli vikoihin on ­varauduttava. Mutta mistä kaikesta omakotitalon ostajalla on oikeus ­valittaa, ja mitä virheistä voi pyytää hyvityksenä? Näillä vinkeillä ­reklamointi onnistuu.

1. Tunnista virhe omakotitalossa

Omakotitalon kauppaa ohjaa maakaari. Sen mukaan ­myyjällä on velvollisuus kertoa ­ostajalle laajasti kiinteistöstä ja sitä koskevista asioista ennen ­kauppoja. Lähtökohta on, että omakotitalossa on virhe, jos kiinteistö ei vastaa sovittua: myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi kiinteistön pinta-alasta, rakennuksen kunnosta, omistussuhteista tai voimassa olevasta kaavasta. Kyse on virheestä myös silloin, kun myyjä on jättänyt kertomatta jonkin kaupan kannalta oleellisen tiedon tai hän ei ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä asiasta. Virhe voi olla myös salainen eli piilevä, jolloin siitä ei ole tiennyt edes myyjä.

2. Myyjä ei vastaa kaikesta

Ostaja ei voi valittaa vir­heistä, jotka hänen olisi pitänyt havaita ennen kaupantekoa, ­sillä ostajalla on ennakkotarkastus­velvollisuus. Rakennuksen kuluminen ei ­sekään ole ­virhe. On normaalia, että talo vaatii huoltoa ja remontointia. Siksi myyjälle eivät kuulu talon ikääntymisestä johtuvat viat tai korjaukset. Ostajan on siis turha valittaa, jos ­vaikkapa alku­peräisessä kunnossa oleva vesi­katto vuotaa. Korjaustarpeet kannattaa ­ottaa huo­mioon jo kauppahinnassa. Eri asia on, jos myyjä on tiennyt vuodosta ja jopa korjaillut sen aiheuttamia vahinkoja, muttei ole kertonut asiasta ostajalle. Silloin hän saattaa olla vastuussa joistakin kustannuksista.

Lue myös: Vanhan talon ostaminen harkinnassa? Älä sorru näihin 8 yleiseen virheeseen talokaupassa

3. Salaiset virheet ovat yleisimpiä riidan aiheita talokaupoissa

Valtaosa vanhojen omakotitalojen kauppoja koskevista riidoista johtuu salaisista virheistä. Niissä talo poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostajalla on perustellusti ollut syytä odottaa myydyltä kiinteistöltä. Tällaisia virheitä ei ole voinut huomata talon tavanomaisessa tarkastuksessa. Tyypillisimpiä yksittäisiä riidan aiheita taas ovat kosteus- ja homevauriot, rakennus- ja pinta-alavirheet sekä rakennuslupien puutteet.

4. Omakotitalon kaupassa on reklamaatio- ja vastuuaika

Myyjän vastuu ei ole ­ikuista. Omakotitalon kaupassa reklamaatioaika on viisi ­vuotta hallinnan siirtymisestä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita vastuuaikaa eli sitä, että myyjä ­olisi ­vas­tuussa kaikesta viiden vuoden ajan. Aina, kun ostaja reklamoi jostakin, on erikseen selvitettävä, vastaako myyjä virheestä vai ei. Viiden vuoden jälkeen vastuu siirtyy lopulli­sesti osta­jalle. Poikkeuksena on tilanne, jossa osta­jalla on näyttöä, että myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti. Ostajan on reklamoitava vir­heestä myyjälle kohtuullisessa ajassa eli joidenkin kuukausien kuluessa virheen ilmenemi­sestä, mieluiten kirjallisesti. Virheestä kannattaa ottaa valo­kuvia ja hankkia asiantuntijan lausunto mahdollisia kiistatilanteita varten.

5. Vaadi kohtuullinen hyvitys omakotitalon virheestä

Jos omakotitalossa on virhe, se hyvi­tetään useimmiten hinnanalennuksena. Ostajan tulisi olla realistinen myyjältä vaatimansa hyvityksen määrässä eikä rahastaa tätä turhaan. Hinnanalennuksen tarkoituksena on saada talon hinta vastaamaan sen todellista arvoa kaupantekohetkellä, ei tehdä ostajalle voittoa myyjän kustannuksella. Kun omakotitaloa korjataan, sen arvo yleensä nousee. Siksi ei ole tavallista, että virheen korjauskustannuksia hyvitetään täysimääräisesti. Tietyissä tapauk­sissa ostajalla on oikeus vaatia vahingonkor­vausta. Salaisessa virheessä vahingonkor­vausta ei saa, koska vahingonkorvaus edellyttää ­aina huolimattomuutta. Riski jakautuu siten, että myyjä vastaa merkittävistä salaisista virheistä ja ostaja vähäisistä. On arvioitu, että salaisen virheen korjauskustannusten pitäisi olla 4–10 prosenttia kauppahinnasta, jotta merkittävyyskynnys ylittyisi. Korjauskustannuksiin kannattaa pyytää kirjallisia arvioita eri yrityksiltä. Jos ­virhe ja korjauskustannukset ovat todella mittavat, kauppaa voi vaatia myös purettavaksi.

Lue myös: Vanhan talon myynti myyjän muistilista: Vältä talokaupan ansat! Listasimme 8 asiaa, jotka kannattaa ottaa huomioon vanhan kiinteistön myynnissä

6. Sovittele riita-asiassa ja säästä rahaa

Ratkaisun hakeminen riita-asiaan tuomioistui­mesta ­sisältää aina riskin häviämisestä, ja oikeudenkäyntikulut ovat suuria. Siksi oikeuteen ei kannata lähteä riitelemään pikkuasioista. On punnittava monia ­asioita. Esimerkiksi huonokuntoisen talon kaupan purkua ei ole järkevää lähteä hakemaan tuomioistuimesta, jos käy ilmi, että myyjä on varaton. Kun tuomiota ei saada pantua täytäntöön, oikeustaistelu on turhaa. Käräjillä käyminen on myös henki­sesti hyvin raskasta. Riitely eri oikeusasteissa vie helposti vuosia. ­Nykyään yleisempää onkin tuomioistuinsovittelu ja muu sovinnollisuuteen tähtäävä toiminta. Riidoista oikeuteen asti päätyy vain jäävuoren huippu.

7. Ota kuntotarkastajan kehotukset vakavasti

Yksi tapa ehkäistä riitoja on teettää talossa kuntotarkastus. Vaikka laki ei kuntotarkastusta edellytä, tarkastuksen sivuuttaminen on riski kaupan molemmille osapuolille. Ellei myyjä halua selvittää omakotitalon kuntoa, kaupat on parempi unohtaa. Tarkastus kannattaa tilata pätevältä ja puolueettomalta asiantuntijalta. Jos tarkastuksessa ilmenee jotakin epäilyttävää, on suositeltavaa suorittaa vielä perusteellisempi kuntotutkimus. Kuntotarkastajan mahdolliset kehotukset lisätutkimuksista on tehtävä ennen kauppoja. Toinen tapa välttyä riitelyltä on, että myyjä ja ostaja sopivat virhevastuusta kirjallisesti. Tämä tietysti vaatii, että he pääsevät yhteisymmärrykseen. Vastuunjakoa koskevat ehdot ovat vielä varsin harvinaisia, vaikka niitä on yritetty edistää pitkään. Ehtoja halutaan kauppakirjaan yleensä silloin, kun taustalla on jo aiempi talokauppaa koskeva riita.

8. Virittäydy talokauppaan

Kun ryhtyy tekemään ­kauppaa vanhasta talosta, sekä myyjän ­että ostajan tulisi ymmärtää, ­mistä kaupassa on kyse. ­Pitäisi muistaa vanhojen talojen ­luonne, eli se, että kuluminen ja korjaaminen kuuluvat asiaan. Myyjä on väärillä jäljillä miettiessään, mitä tietoja talosta kannattaa jättää kertomatta, jotta siitä saisi mahdollisimman hyvän hinnan. Ostajan taas ei tulisi etsimällä ­etsiä vikoja ja virheitä, tai säikähtää, jos niitä löytyy. Vanhoihin rakennuksiin liittyy aina riskejä, ja ostajan olisi hyvä varata rahaa myös kunnossapitoon. Taikatemppuja ei ole.

Lue myös: Puuhuvila on jo sukupolvien ajan periytynyt naiselta toiselle: perinne­kunnostus on päättymätön urakka

Asiantuntija ja lähteet: asianajaja, oikeustieteen tohtori ja varatuomari Tiina Koskinen-Tammi, Kilpailu- ja kuluttajavirasto ja maakaari.

Juttu on julkaistu Maalla-lehdessä 8/2021.

Keskustelu

Kommentoi juttua: Paljastuiko vanhasta omakotitalosta ikävä yllätys? Mistä ostajalla on oikeus valittaa ja mitä voi pyytää hyvityksenä? Lue tästä vinkit

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

X