Paljastuiko vanhasta omakotitalosta ikävä yllätys? Mistä ostajalla on oikeus valittaa ja mitä voi pyytää hyvityksenä? Lue tästä vinkit
Ostamalla vanhaa ei saa uutta eli vikoihin on varauduttava. Mutta mistä kaikesta omakotitalon ostajalla on oikeus valittaa, ja mitä virheistä voi pyytää hyvityksenä? Näillä vinkeillä reklamointi onnistuu.
1. Tunnista virhe omakotitalossa
Omakotitalon kauppaa ohjaa maakaari. Sen mukaan myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle laajasti kiinteistöstä ja sitä koskevista asioista ennen kauppoja. Lähtökohta on, että omakotitalossa on virhe, jos kiinteistö ei vastaa sovittua: myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi kiinteistön pinta-alasta, rakennuksen kunnosta, omistussuhteista tai voimassa olevasta kaavasta. Kyse on virheestä myös silloin, kun myyjä on jättänyt kertomatta jonkin kaupan kannalta oleellisen tiedon tai hän ei ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä asiasta. Virhe voi olla myös salainen eli piilevä, jolloin siitä ei ole tiennyt edes myyjä.
2. Myyjä ei vastaa kaikesta
Ostaja ei voi valittaa virheistä, jotka hänen olisi pitänyt havaita ennen kaupantekoa, sillä ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus. Rakennuksen kuluminen ei sekään ole virhe. On normaalia, että talo vaatii huoltoa ja remontointia. Siksi myyjälle eivät kuulu talon ikääntymisestä johtuvat viat tai korjaukset. Ostajan on siis turha valittaa, jos vaikkapa alkuperäisessä kunnossa oleva vesikatto vuotaa. Korjaustarpeet kannattaa ottaa huomioon jo kauppahinnassa. Eri asia on, jos myyjä on tiennyt vuodosta ja jopa korjaillut sen aiheuttamia vahinkoja, muttei ole kertonut asiasta ostajalle. Silloin hän saattaa olla vastuussa joistakin kustannuksista.
Lue myös: Vanhan talon ostaminen harkinnassa? Älä sorru näihin 8 yleiseen virheeseen talokaupassa
3. Salaiset virheet ovat yleisimpiä riidan aiheita talokaupoissa
Valtaosa vanhojen omakotitalojen kauppoja koskevista riidoista johtuu salaisista virheistä. Niissä talo poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostajalla on perustellusti ollut syytä odottaa myydyltä kiinteistöltä. Tällaisia virheitä ei ole voinut huomata talon tavanomaisessa tarkastuksessa. Tyypillisimpiä yksittäisiä riidan aiheita taas ovat kosteus- ja homevauriot, rakennus- ja pinta-alavirheet sekä rakennuslupien puutteet.
4. Omakotitalon kaupassa on reklamaatio- ja vastuuaika
Myyjän vastuu ei ole ikuista. Omakotitalon kaupassa reklamaatioaika on viisi vuotta hallinnan siirtymisestä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita vastuuaikaa eli sitä, että myyjä olisi vastuussa kaikesta viiden vuoden ajan. Aina, kun ostaja reklamoi jostakin, on erikseen selvitettävä, vastaako myyjä virheestä vai ei. Viiden vuoden jälkeen vastuu siirtyy lopullisesti ostajalle. Poikkeuksena on tilanne, jossa ostajalla on näyttöä, että myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti. Ostajan on reklamoitava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa eli joidenkin kuukausien kuluessa virheen ilmenemisestä, mieluiten kirjallisesti. Virheestä kannattaa ottaa valokuvia ja hankkia asiantuntijan lausunto mahdollisia kiistatilanteita varten.
5. Vaadi kohtuullinen hyvitys omakotitalon virheestä
Jos omakotitalossa on virhe, se hyvitetään useimmiten hinnanalennuksena. Ostajan tulisi olla realistinen myyjältä vaatimansa hyvityksen määrässä eikä rahastaa tätä turhaan. Hinnanalennuksen tarkoituksena on saada talon hinta vastaamaan sen todellista arvoa kaupantekohetkellä, ei tehdä ostajalle voittoa myyjän kustannuksella. Kun omakotitaloa korjataan, sen arvo yleensä nousee. Siksi ei ole tavallista, että virheen korjauskustannuksia hyvitetään täysimääräisesti. Tietyissä tapauksissa ostajalla on oikeus vaatia vahingonkorvausta. Salaisessa virheessä vahingonkorvausta ei saa, koska vahingonkorvaus edellyttää aina huolimattomuutta. Riski jakautuu siten, että myyjä vastaa merkittävistä salaisista virheistä ja ostaja vähäisistä. On arvioitu, että salaisen virheen korjauskustannusten pitäisi olla 4–10 prosenttia kauppahinnasta, jotta merkittävyyskynnys ylittyisi. Korjauskustannuksiin kannattaa pyytää kirjallisia arvioita eri yrityksiltä. Jos virhe ja korjauskustannukset ovat todella mittavat, kauppaa voi vaatia myös purettavaksi.
6. Sovittele riita-asiassa ja säästä rahaa
Ratkaisun hakeminen riita-asiaan tuomioistuimesta sisältää aina riskin häviämisestä, ja oikeudenkäyntikulut ovat suuria. Siksi oikeuteen ei kannata lähteä riitelemään pikkuasioista. On punnittava monia asioita. Esimerkiksi huonokuntoisen talon kaupan purkua ei ole järkevää lähteä hakemaan tuomioistuimesta, jos käy ilmi, että myyjä on varaton. Kun tuomiota ei saada pantua täytäntöön, oikeustaistelu on turhaa. Käräjillä käyminen on myös henkisesti hyvin raskasta. Riitely eri oikeusasteissa vie helposti vuosia. Nykyään yleisempää onkin tuomioistuinsovittelu ja muu sovinnollisuuteen tähtäävä toiminta. Riidoista oikeuteen asti päätyy vain jäävuoren huippu.
7. Ota kuntotarkastajan kehotukset vakavasti
Yksi tapa ehkäistä riitoja on teettää talossa kuntotarkastus. Vaikka laki ei kuntotarkastusta edellytä, tarkastuksen sivuuttaminen on riski kaupan molemmille osapuolille. Ellei myyjä halua selvittää omakotitalon kuntoa, kaupat on parempi unohtaa. Tarkastus kannattaa tilata pätevältä ja puolueettomalta asiantuntijalta. Jos tarkastuksessa ilmenee jotakin epäilyttävää, on suositeltavaa suorittaa vielä perusteellisempi kuntotutkimus. Kuntotarkastajan mahdolliset kehotukset lisätutkimuksista on tehtävä ennen kauppoja. Toinen tapa välttyä riitelyltä on, että myyjä ja ostaja sopivat virhevastuusta kirjallisesti. Tämä tietysti vaatii, että he pääsevät yhteisymmärrykseen. Vastuunjakoa koskevat ehdot ovat vielä varsin harvinaisia, vaikka niitä on yritetty edistää pitkään. Ehtoja halutaan kauppakirjaan yleensä silloin, kun taustalla on jo aiempi talokauppaa koskeva riita.
8. Virittäydy talokauppaan
Kun ryhtyy tekemään kauppaa vanhasta talosta, sekä myyjän että ostajan tulisi ymmärtää, mistä kaupassa on kyse. Pitäisi muistaa vanhojen talojen luonne, eli se, että kuluminen ja korjaaminen kuuluvat asiaan. Myyjä on väärillä jäljillä miettiessään, mitä tietoja talosta kannattaa jättää kertomatta, jotta siitä saisi mahdollisimman hyvän hinnan. Ostajan taas ei tulisi etsimällä etsiä vikoja ja virheitä, tai säikähtää, jos niitä löytyy. Vanhoihin rakennuksiin liittyy aina riskejä, ja ostajan olisi hyvä varata rahaa myös kunnossapitoon. Taikatemppuja ei ole.
Asiantuntija ja lähteet: asianajaja, oikeustieteen tohtori ja varatuomari Tiina Koskinen-Tammi, Kilpailu- ja kuluttajavirasto ja maakaari.
Juttu on julkaistu Maalla-lehdessä 8/2021.
Kommentoi
Kommentoi juttua: Paljastuiko vanhasta omakotitalosta ikävä yllätys? Mistä ostajalla on oikeus valittaa ja mitä voi pyytää hyvityksenä? Lue tästä vinkit