Talous

Mitä oikeuksia taloyhtiön asukkaalla on?

Mitä oikeuksia ja velvollisuuksia taloyhtiön osakkaalla on? Saanko vuokrata asuntoani matkailijoille? Laki ja yhtiöjärjestys koskevat jokaista osakasta.

Asunto-osakeyhtiöillä on oma lainsäädäntönsä, mutta onko siinä velvoitteita myös asunnon omistajalle?

On kyllä. Yksi tärkeimmistä osakkaan velvoitteista on vastikkeen maksuvelvollisuus. Vastikkeet ja niiden laskuperusteet selviävät yhtiöjärjestyksestä. Vastikkeen suuruus voi perustua esimerkiksi neliömäärään. Osakas on lisäksi velvollinen pitämään asunnostaan huolta.

Mitä yhtiöjärjestys pitää sisällään?

Yhtiöjärjestys on ikään kuin asunto-osakeyhtiön oma sisäinen laki, johon kannattaa perehtyä jo ennen asunnon ostoa. Yhtiöjärjestyksessä luetellaan esimerkiksi huoneistojen pinta-alat ja niiden käyttötarkoitukset. Taloyhtiöt voivat paikka paikoin poiketa yhtiöjärjestyksessään asunto-osakeyhtiölaista. Esimerkiksi kunnossapitovastuissa on eroja eri taloyhtiöissä.

Asunto-osakeyhtiölaki uusittiin muutama vuosi sitten. Miten se muutti osakkaan asemaa?

Uusi osakeyhtiölaki on huomattavasti vanhaa laajempi. Aiemmin pykäliä oli noin sata, nyt noin kolmesataa. Mukaan tuli koko joukko säännöksiä ja määräyksiä, jotka aiemmin hoituivat oikeuskäytännöllä. Yksittäisiin muutoksiin kuuluu esimerkiksi yhtiökokouksen koollekutsuminen. Kutsu pitää lähettää nykyään kaksi viikkoa ennen kokousta, kun aiemmin riitti viikko.

Mistä tiedän, mitkä asiat ovat taloyhtiön vastuulla ja mitkä minun osakkaana?

Nyrkkisääntö on, että rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät kuuluvat yhtiölle, pinnat osakkaalle. Kunnossapitovastuusäännökset selviävät asunto-osakeyhtiölaissa, mutta ne jättävät jonkin verran muunteluvaraa asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestykseen.

Kuuluuko vessanpytty taloyhtiön korjattavaksi? Entä parketti?

Vessanpytty kuuluu taloyhtiön korjaus- ja kunnossapitoon, mutta jos haluat vaihtaa siihen esimerkiksi värikkään kannen, joudut maksamaan sen itse. Parketti on pintamateriaalia, toisin sanoen osakkaan vastuulla. Taloyhtiö maksaa kustannukset, kun rakenteita pitää korjata, siis kun niissä on virheitä tai puutteita. Jos haluat remontoida kylppärisi ja kosteuseristeet menevät uusiksi, joudut maksamaan ne itse.

Voinko tehdä asuntooni sellaisen remontin kuin haluan?

Remonttia saat tehdä. Laissa puhutaan muutostyöoikeudesta. Remontin edellytyksenä on, että se pysyy huoneiston sisällä eikä siinä kajota rakenteisiin. Esimerkiksi väliseinän saat purkaa tai rakentaa uuden, mutta esimerkiksi ilmalämpöpumpun asentamista varten tarvitset taloyhtiön luvan. Remontin on oltava myös tarkoituksenmukainen. Et esimerkiksi voi muuttaa asuntokäyttöön tarkoitettua huoneistoa vaikka kylpyläksi. Laki mainitsee myös, että sinun on noudatettava hyvää rakennustapaa.

Naapurini on tekemässä remonttia ja uusii samalla seinärakenteita. Voinko puuttua asiaan?

Jos remontti vaikuttaa rakenteisiin tai esimerkiksi naapurin puolelle, siitä on tehtävä kirjallinen muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Jos remontti vaikuttaa äänieristeisiin, siitä on ilmoitettava myös naapurille. Tällaisessa tapauksessa sekä sinä että taloyhtiö voitte asettaa remontille ehtoja. Voit esimerkiksi ilmoittaa, että naapurin on huolehdittava asianmukaisista äänieristeistä remontissaan.

Saako kerrostalossa pitää omaa bisnestä, kuten hierojan vastaanottoa, perhepäivähoitoa, puhelinpalvelua tai antaa soittotunteja?

Kyllä saa. Jos huoneistoa käytetään pääsääntöisesti asumiseen, bisnestä voi pyörittää. On aivan ok varata huone vaikka hierojan tai hammaslääkärin työtä varten. Ratkaisevaa on, että asunnossa samaan aikaan asutaan. Tuomioistuimessa tosin hyväksyttiin myös tapaus, jossa huoneistossa ei asuttu, vaan siinä järjestettiin perhepäivähoitoa. Tuomioistuin katsoi, että hoitajien ja lasten päivät huoneistossa olivat asumiseen rinnastettavia: he viettivät aikaa, söivät, nukkuivat päiväunet.

Saanko hankkia yhteen huoneeseen vuokralaisen ilman lupaa? Täytyykö vuokralaisesta ilmoittaa taloyhtiölle?

Et tarvitse lupaa vuokralaista varten. Muista sen sijaan, että jos taloyhtiössä on asukaslukumäärään perustuva vesimaksu, sinun on ilmoitettava yhdestä uudesta veden käyttäjästä.

Voinko antaa kotini majoituskäyttöön, vaikkapa Airbnb-paikaksi?

Tästä on puhuttu paljon, mutta oikeuskäytäntöä meillä ei vielä ole. Periaatteessa kyse on vuokralaisesta, joka käyttää asuntoasi asumiseen. Se ei ole käyttötarkoituksen vastaista. Toisaalta, jos vuokralaiset vaihtuvat viikoittain tai sitäkin useammin, voidaan pohtia, onko vilkasta ihmisten vaihtumista mahdollista rajoittaa. Yhtiöjärjestyksessä majoitustoimintaa on mahdollista rajoittaa, mutta silloin rajoitukseen vaaditaan osakkailta lupa. Yleensäkin rajoituksia varten tarvitaan osakkaiden suostumus. Tämä koskee myös vaikkapa tupakoinnin kieltämistä parvekkeella.

Minua on pyydetty taloyhtiön hallitukseen. Millaista erityisosaamista hallituksen jäsenellä pitäisi olla?

Kaikkein tärkeintä on, että olet kiinnostunut taloyhtiöstäsi ja valmis ottamaan asioista selvää. Tietysti esimerkiksi kirjanpitokokemuksesta on hyötyä, mutta mitään erityisosaamista ei tarvita. Mutta jos taloyhtiön asiat eivät sinua tippaakaan kiinnosta ja jo yhtiökokoukseen osallistuminen tuottaa tuskaa, jätä paikkasi aktiivisemmalle.

Mitä yhtiökokous päättää, mitkä taas kuuluvat hallitukselle?

Yhtiökokous on ylin ja tärkein päättävä elin. Laissa rajataan, että hallitus ei saa päättää laajakantoisista asioista, esimerkiksi sellaisista, jotka vaikuttaisivat yhtiövastikkeen hintaan. Yhtiökokous voi velvoittaa hallituksen hoitamaan jotkut asiat ja varata tätä varten talousarvioon rahaa. Hallitus voi esimerkiksi päättää, millaiset pihakukat seuraavaksi kevääksi hankitaan. Toisaalta hallituksen jäsenten kannattaa kuulostella asukkaiden tuntoja. Joillakin voi olla vahvat mielipiteet siitä, mitkä ovat ainoat oikeat kasvit.

Kannattaako yhtiökokouksiin osallistua?

Ehdottomasti, sillä siellä tehdään tärkeimmät päätökset ja kuullaan, missä ollaan menossa. Yhtiökokous on myös paikka, jossa voit esittää omat toiveesi ja keskustella niistä muiden kanssa.

Onko yhtiökokouksen pakko käsitellä kaikki osakkaiden ehdottamat asiat?

Ei, mikäli asia ei ole esityslistalla. Ehdotuksensa saa kirjallisella pyynnöllä esityslistalle. Tosin asioista voidaan keskustella, vaikka ne eivät olisikaan listalla – mutta silloin niistä ei päätetä.

Miten pieni yhtiökokouksen porukka on päätöskelpoinen?

Yksikin osakas voi päättää, mikäli paikalla on lisäksi pöytäkirjan tarkastaja. Jos et itse pääse kokoukseen, voit valtuuttaa tuttavasi menemään sinne puolestasi. Osakkailla on oikeus ottaa avustaja mukaan.

Pitääkö paikkansa, että tilaajavastuulaki koskee myös taloyhtiöitä? Mitä tämä käytännössä tarkoittaa?

Kyllä pitää. Kun taloyhtiö tilaa esimerkiksi remontin, jonka hinta ylittää 7 500 euroa, se joutuu tilaajavastuulain mukaisesti varmistamaan, että urakoitsija hoitaa yhteiskunnalliset velvoitteensa. Siis esimerkiksi maksaa palkat ja verot asianmukaisesti. Tilaajavastuulailla kitketään harmaata taloutta.

Mistä tiedän, mihin kaikkeen maksamani yhtiövastikkeet menevät?

Yhtiövastikkeita ei lain mukaan saa käyttää mihin tahansa. Eurot kerätään yhtiön toimintaan liittyviin yhteishankintoihin, kuten kunnossapitoon, korjauksiin, kiinteistöveroihin tai vaikkapa laajakaistan hankintaan. Näissä on välillä epäselvyyksiä. Kiista rappukäytävään hankittavasta arvokkaasta taiteesta ratkaistiin siten, että vastikkeita ei voitu käyttää sen hankintaan. Sen sijaan rappukäytävän maalit voidaan hankkia yhtiövastikkeilla. Näet tilinpäätöksestä, mihin rahat ovat menneet.

Asiantuntija: Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen. Lähteet ja lisätietoa: kiinteistoliitto.fi > taloyhtiöille, isannointiliitto.fi > asuminen taloyhtiössä. Asunto-osakeyhtiölaki on verkossa hakusanoilla: oikeusministeriö AND asunto-osakeyhtiölaki.

Lue lisää:

Korot alhaalla, kannattaako asuntolaina ottaa nyt? Vuokralaisen oikeudet & velvollisuudet 15 tapaa olla ekologinen

Kommentoi

Kommentoi juttua: Mitä oikeuksia taloyhtiön asukkaalla on?

kieku

meidän yhtiössä on asukkaalla paremmat oikeudet,kun osakkaalla.

Sinun täytyy kommentoidaksesi.