Sisustus

Vanhan talon myyjän muistilista: Ota nämä 8 asiaa huomioon vanhan kiinteistön myynnissä, niin vältät talokaupan ansat

Talokauppaan liittyy monta sudenkuoppaa, etenkin kun kyseessä on paljon historiaa nähnyt kiinteistö. Asiantuntijat kertovat, mitä kaikkea pitää ottaa huomioon, kun ryhtyy myymään vanhaa kiinteistöä, ja millaista ammattiapua on järkevää käyttää.

Kokosimme 8 kohtaa, jotka kannattaa ottaa huomioon, kun ryhtyy myymään vanhaa kiinteistöä.

1. Mitä myynti-ilmoituksessa pitää kertoa?

Vanhan talon rakennusvuosi, historia, arkkitehtuuri ja käyttötarkoitus sekä neliöt on hyvä tuoda esille ilmoituksessa. Siinä tulee kertoa myös, onko talo peruskorjattu vai korjattavassa kunnossa.

Ilmoituksen tulee olla houkutteleva, mutta totuudenmukainen. Myynti-ilmoituksen laatimisessa voi käyttää kiinteistövälittäjää.

Kohdetta esittelevällä välittäjällä on myyntiesite, joka on usein nähtävillä myös netissä. Jos jokin menee kaupassa pieleen, eikä kiinteistö vastaa kerrottua, esitettä saatetaan käyttää käräjillä lähtöargumenttina.

Lue myös: Kesämökki vuokralle tai omaksi? Kokosimme 10 tärkeää seikkaa, jotka kannattaa lukea ennen kuin hankkii mökin

2. Vanhan talon myynti myyjän muistilista: Onko tarpeellista käyttää välittäjää?

Kiinteistön myynti on vaativa prosessi, johon liittyy paljon selvitystyötä. Kiinteistönvälittäjällä on lakisääteinen selonottovelvollisuus eli hänen pitää selvittää kaikki seikat myytävästä kohteesta ja tiedotettava niistä ostajalle.

Myyjä on vastuussa siitä, että hänen pitää kertoa totuus. Jos myyjä ei puhu ­totta, hän voi joutua siitä myöhemmin vastuuseen.

Kiinteistövälittäjä toimii myyjän ja ostajan välissä neuvottelevana osapuolena. Kun käyttää välittäjää, ei tarvitse kuunnella osta­jien kriittisiä arvioita kodista.

Jos myy kiinteistöä maaseudulla, kannattaa etsiä paikallinen välittäjä, joka tuntee alueen parhaiten.

Lue myös: Miten myydä asunto nopeasti? Vinkit kodin myyntistailaukseen

3. Mitä tarkoittaa ostajan selonottovelvollisuus?

Aiemmin korostettiin pääsääntöisesti myyjän vastuuta ja ilmoitusvelvollisuutta. Oikeuskäytäntö on kuitenkin kehittynyt siihen suuntaan, että jos ostajalla ilmenee epäilyksiä kiinteistön kunnon suhteen, hänellä on omatoiminen selonottovelvollisuus.

Ostaja ei voi myöhemmin vedota asiaan, jonka hän ­olisi paikan päällä käydessään voinut havaita. Jos hän on nähnyt ­vaikkapa olohuoneen katossa ison vesivahinkoon viittaavan tumman läikän, myyjän antamien selvitysten lisäksi myös hänen velvollisuutensa saattaa ­olla laajemmin selvittää, mistä on kyse.

Kauppakirjassa on usein mukana dokumentteja, jotka liittyvät ostettavaan kohteeseen ja kauppaa tehdessä kirjataan ylös, että niihin on tutustuttu.

4. Vanhan talon myynti myyjän muistilista: mikä on myyjän ­tiedonantovelvollisuus?

Myyjän on annettava ostajalle tieto kaikista kauppapäätökseen vaikuttavista olennaisista asioista. Ne on parasta antaa kirjallisesti, erillisessä esitteessä, jotta jälkipuintia ei tule.

Kiinteistökaupoissa myyjä vastaa aina ostajalle eli myyjä viedään käräjille, jossa häneltä vaaditaan hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua vahingonkorvauksineen.

Talosta tulee kertoa korjaushistoria sekä miten taloa on vuosien varrella huollettu. Jos kosteuden, veden ja tuuletuksen kanssa on ongelmia, ne tulee kertoa.

Asia kulminoituu kauppakirjan tekoon, jossa kauppakirjan tekemisen ammattitaito mitataan. Kauppakirjaan tulevat keskeiset asiat myyjän vastuun osalta ja mukaan kannattaa liittää kuntotutkimus, johon voidaan eri kohdissa viitata.

5. Onko kuntotarkastus pakollinen?

Kuntotarkastus ei ole lakisääteinen, mutta erittäin suositeltava, koska siinä sekä myyjä että ostaja saavat raportin siitä, missä kunnossa kaupan kohde on. Kuntotarkastajan tulee tietää eri vuosikymmenien rakentamisen riskikohdat.

Tarkastajien nettisivuilta näkyy yleensä heidän koulutuksensa ja kokemuksensa. Yksi hyvä keino on kysyä kunnan rakennustarkastajilta vinkkiä hyvästä kuntotarkastajasta.

Tarkastuksessa pitää olla katsottuna alapohja silmämääräisesti ja poraamalla sekä salaojat, maaston viettäminen: maasto ei saa viettää sokkeliin päin. Myös yläpohja eli sisäkaton ja ulkokaton välissä oleva tila pitää olla tutkittuna.

Kuntotarkastajan pitää viitsiä mennä ahtaisiin, hikisiin ja pölyisiin tiloihin.

6. Miten dokumentoimattomista remonteista voi kantaa vastuun?

Lain mukaan myyjällä on viiden vuoden vastuu myymästään kiinteistöstä. Myyjä vastaa aina myymästään, vaikka ei olisi tiennytkään jostain ongelmasta.

Jos vastuuta haluaa rajoittaa, pitää kauppakirjassa yksilöidä ja kirjata, mitä rajoitteet ovat. Rajoitteet ovat myyjän ja ostajan sovittavissa kaupan yhteydessä. ­

Oikeudessa kuullaan usein, ettei ostajalle ollut ilmoitettu tapahtuneesta vesivahingosta kuten astianpesukoneen vuotamisesta lattialle. Eli vahingotkin kannattaa kertoa ja myös se, miten korjaus on tapahtunut. Silloin ostaja tietää, ja jos hän näkee tarpeelliseksi selvittää asiaa omalta osaltaan, hänellä on vapaat valtuudet niin tehdä.

7. Vanhan talon myynti myyjän muistilista: onko turvallisinta myydä talo purkukuntoisena?

Se onko kiinteistön arvo talon arvo vai tontin arvo, riippuu paljon sijainnista. Purkukuntoisena myynti voi olla joskus ihan hyvä vaihtoehto, mutta kauppakirjaan voidaan myös kirjata, että jos ilmenee vaurioita, enimmäiskorvausmäärä on tietty euromäärä. Oikein formuloidut maininnat kauppakirjassa pelastavat monesti käräjiltä.

Jos kauppahinta ei ole ristiriidassa sen kanssa, että ilmoitetaan myytävän purkukuntoista taloa, niin se on ok, mutta jos hinta on paljon isompi kuin mitä purkukuntoisesta talosta olisi, niin siinä on riskinsä.

Ostaja voi väittää jälkikäteen, että kauppakirjaan on tullut harhaanjohtava merkintä kunnosta, koska sovitusta hinnasta voi päätellä, että tosiasiassa kyse olikin normaalista talokaupasta myyjän vastuineen.

8. Mitä kauppakirjassa pitää lukea?

Kaikki, mitä kiinteistökaupan laki eli maakaari edellyttää eli osapuolet, kaupan kohde ja kaupan ehdot. Jos siellä halutaan määritellä jotain vastuista, pitää olla selkeästi yksilöity, mitä suljetaan pois.

Kauppakirjan laatimisessa kiinteistövälittäjän käyttäminen on tärkeää. Kauppakirjaan liittyy virallisia asiakirjoja, jotka kertovat kiinteistöstä ja omistuksesta kuten lainhuudatustodistukset, kiinteistörekisteriotteet ja rasitustodistukset.

Kiinteistökaupassa mennään maakaaren mukaan ja asuntokaupassa asuntokauppalain mukaan. Osakekaupassa myydään irtainta omaisuutta ja se on kahden välinen sopimus, mutta kiinteistökaupassa tarvitaan kaupanvahvistajan vahvistus.

Asiantuntijat: Asianajaja, laamanni Harri Kontturi ja Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg.

Juttu on julkaistu Maalla-lehdessä 10/2020.